Kupnja nekretnine
Prilikom kupnje nekretnine (stana, kuće, zemljišta, itd.) najprije je potrebno pregledati svu dokumentaciju. Dokumentacija koju je potrebno provjeriti je: izvadak iz zemljišne knjige, građevinska dozvola ili drugi odgovarajući akt za građenje, uporabna dozvola i energetski certifikat.
Prvo što se provjerava jest vlasništvo upisano u zemljišnoj knjizi općinskog suda na području na kojem se nekretnina nalazi. Zemljišnoknjižni izvadak je jedini dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu.
Energetski certifikat je dokument koji predočuje energetska svojstva zgrade, a izrađuju ga osobe ovlaštene za energetsko certificiranje. Energetski certifikat je dokument koji vrijedi deset godina od dana izdavanja.
Energetski certifikat zgrade izdaje se za zgradu, odnosno njezin poseban dio, za koji je potrebno koristiti energiju za održavanje unutarnje projektne temperature u skladu s njezinom namjenom, osim za:
Vlasnik zgrade za koju se izdaje energetski certifikat, odnosno njezina posebnog dijela dužan je:
Energetski certifikat je dokument koji predočuje energetska svojstva zgrade, a izrađuju ga osobe ovlaštene za energetsko certificiranje. Energetski certifikat je dokument koji vrijedi deset godina od dana izdavanja.
Energetski certifikat zgrade izdaje se za zgradu, odnosno njezin poseban dio, za koji je potrebno koristiti energiju za održavanje unutarnje projektne temperature u skladu s njezinom namjenom, osim za:
- zgradu koja se koristi za održavanje vjerskih obreda ili vjerskih aktivnosti
- privremenu zgradu čiji je rok uporabe dvije godine ili manje, industrijsko postrojenje, radionicu i nestambenu poljoprivrednu zgradu s malim energetskim potrebama
- stambenu zgradu koja se koristi manje od četiri mjeseca godišnje
- slobodnostojeću zgradu s ukupnom korisnom površinom manjom od 50 m2.
Vlasnik zgrade za koju se izdaje energetski certifikat, odnosno njezina posebnog dijela dužan je:
- prije prodaje, iznajmljivanja, davanja u zakup ili davanja na leasing zgrade ili njezinoga posebnog dijela pribaviti energetski certifikat
- kupcu, najmoprimcu, zakupcu, odnosno primatelju leasinga predati energetski certifikat ili njegovu fotokopiju
- energetski certifikat predočiti mogućem kupcu, najmoprimcu, zakupcu, odnosno primatelju leasinga
- u oglasu za prodaju, iznajmljivanje, davanje u zakup ili davanje na leasing zgrade ili njezina posebnog dijela koji se objavljuje u medijima navesti energetski razred zgrade.
Kupnja nekretnine u novogradnji
Ukoliko kupujete stan u izgradnji, od investitora je potrebno zatražiti na uvid pravomoćnu građevinsku dozvolu i uvid u glavni projekt (sastavni dio građevinske dozvole).
Uz pravomoćnu građevinsku dozvolu, nakon završetka izgradnje potrebno je ishoditi uporabnu dozvolu.
Uporabna dozvola je dokument koji potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu sa izdanom građevinskom dovolom, te da se ista može upotrebljavati.
Prije izdavanja uporavne dozvole, investitor je dužan ishoditi energetski certifikat.
Uz pravomoćnu građevinsku dozvolu, nakon završetka izgradnje potrebno je ishoditi uporabnu dozvolu.
Uporabna dozvola je dokument koji potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu sa izdanom građevinskom dovolom, te da se ista može upotrebljavati.
Prije izdavanja uporavne dozvole, investitor je dužan ishoditi energetski certifikat.
Sklapanje predugovora
Prilikom kupnje nekretnine uobičajeno je potpisivanje predugovora u kojem se definira nekretnina navođenjem zemljišnoknjižnih podataka (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i opisom nekretnine (npr. za stan je to adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina), cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i datum isplate kapare.
Kapara se najčešće ugovara u iznosu od 10% od dogovorene cijene, te se plaća kao jamstvo da prodavatelj i kupac neće odustati od kupoprodaje.
Ukoliko bi kupac odustao, primljenu kaparu bi prodavatelj zadržao u cijelosti, a ukoliko bi odustao prodavatelja, tada bi bio u obvezi kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare.
Predugovor o kupoprodaji nekretnine potrebno je ovjeriti kod javnog bilježnika.
Kapara se najčešće ugovara u iznosu od 10% od dogovorene cijene, te se plaća kao jamstvo da prodavatelj i kupac neće odustati od kupoprodaje.
Ukoliko bi kupac odustao, primljenu kaparu bi prodavatelj zadržao u cijelosti, a ukoliko bi odustao prodavatelja, tada bi bio u obvezi kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare.
Predugovor o kupoprodaji nekretnine potrebno je ovjeriti kod javnog bilježnika.
Ugovor o kupoprodaji
Sve navedeno u predugovoru prenosi se u glavni ugovor o kupoprodaji, osim što se dodatno upisuje datum predaje nekretnine u posjed novog vlasnika, te jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba.
Kupoprodajni ugovor se u nekoliko primjeraka ovjerava kod javnog bilježnika. Po jedan primjerak ugovora zadržavaju prodavatelj, kupac i javni bilježnik. Jedan primjerak se predaje u ZK odjel nadležnog suda (prilikom prijedloga upisa vlasništva), a još jedan primjerak se predaje poreznoj upravi (prilikom prijave poreza na promet nekretnina).
Ukoliko se nekretnina kupuje kreditom (dijelomično ili u cijelosti), tada je potrebno jedan primjerak ugovora predati banci kako bi se mogla upisati hipoteka na nekretninu.
Prilikom kupnje nekretnine prodavatelj je dužan predati energetski certifikat.
Kupoprodajni ugovor se u nekoliko primjeraka ovjerava kod javnog bilježnika. Po jedan primjerak ugovora zadržavaju prodavatelj, kupac i javni bilježnik. Jedan primjerak se predaje u ZK odjel nadležnog suda (prilikom prijedloga upisa vlasništva), a još jedan primjerak se predaje poreznoj upravi (prilikom prijave poreza na promet nekretnina).
Ukoliko se nekretnina kupuje kreditom (dijelomično ili u cijelosti), tada je potrebno jedan primjerak ugovora predati banci kako bi se mogla upisati hipoteka na nekretninu.
Prilikom kupnje nekretnine prodavatelj je dužan predati energetski certifikat.
Upis vlasništva
Pravo vlasništva nekretnine na temelju ugovora o kupoprodaji stječe se upisom u zemljišne knjige.
Plaćanje poreza
Kupnju nekretnine potrebno je u roku od 30 dana od trenutka sklapanja kupoprodajnog ugovora prijaviti nadležnoj ispostavi porezne uprave. Porez na promet nekretnina obračunava se po stopi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku stjecanja i plaća ga kupac.